共有の実家は壊すのに全員の同意｜貸すのは過半数、直すのは1人。相続から10年で使える手が増える

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親が亡くなって、実家をきょうだいの共有にした。あるいは、分け方が決まらないまま共有になっている。そのあと動かなくなるのは、何をするかによって必要な同意が違うからです。壊すには全員の同意が要りますが、貸すのは過半数で決められ、直すのは1人でできます。この記事は、民法の条文から、共有の実家で何がどこまでできるのかを整理します。

そもそも共有にするかどうかは、遺産分割の段階の話です（実家しかない相続ほど、分け方で止まる｜家庭裁判所で決まった遺産分割の35%は遺産1,000万円以下。7割で代償金）。この記事は、すでに共有になっている場合の話です。

やることで、要る同意が変わる

民法は、共有物への行為を3つに分けています。

1つ目は「変更」です。251条1項は「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）を加えることができない」としています。

解体や建替えは、ここに当たります。実家を壊すには、共有者全員の同意が要ります。売却も、共有物全部を処分するので全員です。

2つ目は「管理」です。252条1項は「共有物の管理に関する事項は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する」としています。

ここで注意したいのは、頭数ではなく持分の価格の過半数だという点です。きょうだい3人でも、1人が2分の1を持っていれば、その1人の賛成がないと過半数に届かないことがあります。

貸すことも管理に入りますが、期間の上限があります。252条4項です。

つまり、実家を3年以内で貸すなら過半数で決められます。空き家のまま持つより貸したい、という話は共有でも進みます。定期借家の使い方は実家を貸すなら定期借家で｜借り手を募集した空き家のうち、1年あまりで貸せたのは約5軒に1軒に書きました。

3つ目は「保存行為」です。252条5項は「各共有者は、前各項の規定にかかわらず、保存行為をすることができる」としています。雨漏りを直す、草を刈る、不法に占有している人に出ていくよう求める。こうしたことは1人でできます。

そして、自分の持分だけを売ることも1人でできます。持分は各自のものだからです。ただし、他人と共有になる物件を買う人は限られるので、値段は付きにくくなります。

持分だけを買い取る業者もあります。ワケガイは、買取の対象に共有持分・共有名義を明記している業者の一つで、査定は無料です。持分を売ると、買った業者が新しい共有者になります。使う前に、ほかの共有者に伝えておくほうが揉めません。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

査定を取っても、売る義務はありません。実家全体を売った場合の金額と並べて見てください。

壊せないまま、費用だけが進む

この線引きが、実家じまいで重くのしかかります。「とりあえず貸す」は過半数でできるのに、「壊す」は1人でも欠けると進みません。

その間も、費用と期限は動き続けます。

民法は、費用を払わない共有者への手も置いています。253条2項です。

「共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。」

固定資産税や管理費を1人で立て替え続けている人にとって、条文上の出口はここにあります。

連絡が取れない共有者がいるとき

共有者の1人が所在不明、というのは珍しくありません。代が変わって、いとこの子まで共有者になっていることもあります。

令和5年4月1日施行の改正で、裁判所を使う道が3つできました。

1つ目は、変更を進める裁判です。251条2項により、他の共有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないときは、裁判所が「その者以外の同意で変更を加えることができる」旨の裁判をできます。

2つ目は、管理を決める裁判です。252条2項は、2つの場合を挙げています。

2号が効きます。所在は分かっているけれど返事をしない、という共有者を、催告のうえで除いて過半数を数えられます。連絡はつくのに話が進まない場合の手です。

3つ目は、持分そのものを動かす裁判です。

262条の3は、実家をまるごと第三者に売りたいときのための道です。ただし、どちらの裁判でも、所在等不明共有者はあとから時価相当額の支払を請求できます（262条の2第4項、262条の3第3項）。お金の問題が消えるわけではありません。

相続から10年で、使える手が変わる

ここが見落とされやすいところです。持分が相続財産で、共同相続人の間で遺産分割をすべき場合には、10年という条件が付きます。

つまり、相続開始から10年より前は、まず遺産分割で決着をつけるしかない場面があります。共有物分割の訴えで一気に片付ける、という進め方は取れません。

一方で、10年を過ぎると別の効果も出ます。遺産分割で具体的相続分（生前にもらった分や貢献した分）を主張しにくくなります。10年は、裁判所を使う道が開く日であると同時に、主張できることが減る日でもあります。

注意：分割の請求そのものは、256条1項によりいつでもできます。ただし5年を超えない期間で「分割をしない」と契約することは妨げられません（更新もできますが、更新時から5年までです）。

話がつかないときの、裁判所の分け方

協議が調わないときは、258条により裁判所に分割を請求できます。裁判所が命じられる方法は決まっています。

実家のような一軒の建物は、現物で切り分けられません。だから実務では、誰か1人が取得して他に代償金を払う賠償分割か、競売になります。競売は市場より安くなりやすいので、競売まで行く前に売って分けるほうが、手取りは大きくなりやすい。

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共有の農地には、別の決まりがあります。持分の2分の1を超える側に、農業委員会から利用意向調査が来ます（実家に田畑が付いてきたら｜農業委員会への届出が別に要る。怠ると10万円以下の過料）。

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共有のままでも、いくらになるかを先に知っておくと話が進みます。査定は売る契約ではありません。

進める順番

よくある質問

要ります。民法251条1項は、共有物に変更（形状又は効用の著しい変更を伴うもの）を加えるには他の共有者の同意が必要としています。解体や建替えはこの変更に当たるので、共有者全員の同意が要ります。1人でも反対したり、連絡が取れなかったりすると進みません。

3年以内なら、持分の価格の過半数で決められます。民法252条1項が管理は過半数で決するとし、4項3号が建物の賃借権等の上限を3年としています。頭数ではなく持分の価格で数えるので、持分が偏っていると人数が多くても過半数に届かないことがあります。

裁判所を使う道が3つあります。民法251条2項の変更を進める裁判、252条2項の管理を決める裁判、262条の2の持分を取得する裁判と262条の3の譲渡権限を付与する裁判です。ただし持分が相続財産の場合、262条の2と262条の3は相続開始から10年を経過していないと使えません。

売れます。持分は各共有者のものなので、単独で処分できます。ただし、買った人は他人と共有することになるため、買い手は限られ、値段も付きにくくなります。実家をまるごと第三者に売りたいなら、全員の同意を取るか、民法262条の3の譲渡権限の裁判を使う道を検討することになります。

出典

杉野　一樹（ペンネーム）

実家じまいサイト運営者

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