相続した実家の売り方｜売りに出した空き家の7割は1年後も空き家のまま。仲介と買取を手取りで比べる

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親が亡くなり、あるいは施設に入り、誰も住まなくなった実家を売ると決めた。不動産会社に電話する前に、知っておいてほしい数字があります。売りに出していた空き家でも、1年あまり後に空き家でなくなっていたのは31.4%でした。この記事は、国の調査と法令から、実家の売り方を「仲介」と「買取」のどちらで進めるか、手取りと時間で比べる順番をまとめます。

実家じまい全体の流れは実家じまいは何から始める？5つの段階と、かかるお金の全体像にまとめています。売ったときの税金と3,000万円控除は相続した実家を売ると税金はいくら？3,000万円控除の条件と期限に分けて書きました。

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先に決めるのは「誰が買う家か」

実家の多くは、個人がそのまま住む家として買うには古く、傷んでいます。

国土交通省の「令和6年空き家所有者実態調査」によると、空き家の57.9%は相続で取得したものでした。その相続空き家の建築時期は、1950年以前が20.4%、1951〜1970年が26.4%、1971〜1980年が26.4%で、合わせて73.2%が1980年以前の建築です。建物の状態も、部分的な腐朽・破損が47.1%、構造上の不具合が21.2%、全体的な腐朽・破損が3.5%で、傷みの無いものは28.2%にとどまります。

売る側が感じている課題も、同じところに集まっています。今後5年ほどで賃貸か売却をするつもりの世帯に課題を聞くと、上位はこうでした（複数回答）。

だから、最初に考えるのは「この家を、個人が住宅として買うか」です。買うなら、仲介で個人の買主を探す価値があります。買わないなら、土地として売るか、業者に現状のまま買ってもらうかになります。価格を聞くのは、その見立てを持ってからで遅くありません。

田畑が一緒に付いてくる場合は、そちらは同じようには売れません（実家に田畑が付いてきたら｜農業委員会への届出が別に要る。怠ると10万円以下の過料）。

売りに出しても、1年あまり後に7割は空き家のまま

売ると決めて買い手を募集していても、すぐには売れません。どうしても買い手がつかない土地には、国に引き取ってもらう制度もあります（実家の土地を国に引き取ってもらえるか｜申請5,997件に対し帰属3,119件。建物があると申請すらできない）。

同じ調査は、2023年10月1日の時点で空き家だった住宅が、2024年12月1日までの約1年2か月でどうなったかを追っています。「売却用の空き家」（売るつもりで買い手を募集していた空き家）のうち、空き家でなくなったのは31.4%で、68.6%は空き家のままでした。空き家でなくなった理由のうち「売却した」は75.8%です。

掛け合わせると、売りに出していた空き家のうち、1年あまりで売れたのは約24%、4軒に1軒ほどです。

買い手が見つからないときにどうするかを聞くと、「家賃や価格を引き下げる」が45.5%、「自治体・専門家などに相談する」が42.6%、「賃貸・売却をあきらめる」が20.4%でした。売り方を決めずに出すと、値下げか、あきらめるかの二択に追い込まれます。市区町村の空き家バンクという窓口もありますが、空き家を解消した世帯で登録していたのは3.3%でした（空き家バンクで実家は売れるか｜空き家を解消した世帯で登録していたのは3.3%。全国版の成約は累計約2万7,000件）。貸しに出した空き家も同じ調査で追われていて、1年あまりで貸せたのは約5軒に1軒でした（実家を貸すなら定期借家で｜借り手を募集した空き家のうち、1年あまりで貸せたのは約5軒に1軒）。

注意：空き家のまま持つ間にも、費用と期限は進みます。固定資産税は1月1日に持っている相続人に毎年かかり（親が亡くなった後の実家の固定資産税｜払うのは相続人。登記が3か月で終わらないなら「現所有者申告」を出す）、管理の手間もかかります。状態が悪くなって市区町村から勧告を受けると、土地の固定資産税の軽減が外れます（相続した空き家を放置すると｜「管理不全空家」の判断基準と、年に何をすればいいか）。3,000万円控除には「相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という売却の期限もあります。相続税の小規模宅地等の特例を使うなら、10か月の申告期限まで持ち続けることが要件になる場合があります（実家の土地の相続税が8割減る「小規模宅地等の特例」｜別居の子は「家なき子」の6要件。10か月の申告期限まで売らない）。

売る前に必要なこと：名義、家族の合意、家財

不動産会社に頼む前に、売れる状態かどうかを確かめてください。

1つ目は、相続登記です。不動産登記法第76条の2は、相続で所有権を取得した人に、それを知った日から3年以内に相続登記を申請することを義務づけています。正当な理由なく怠ると、第164条で10万円以下の過料の対象です。2024年4月1日から義務になりました。親の名義のままでは、買主に名義を移せません。売るなら、どのみち先に相続人の名義にする必要があります。施行前の相続は2027年3月31日が期限で、親名義の不動産を一覧にする証明書も2026年2月から取れます（相続登記の期限は2027年3月31日｜過料が来るのは「一部だけ登記した」とき。親の不動産を洗い出す証明書が始まった）。

もう一つ、親が存命で名義も親のままの場合は、親の判断能力が問われます。契約の意味を理解できない状態だと売買契約は結べず、子が代理でサインすることもできません（親が認知症だと実家は売れないのか｜成年後見の申立ては年4万3,159件。売却が終わっても後見は続く）。

2つ目は、家族の合意です。兄弟で共有の名義にした家を丸ごと売るには、共有者全員が売ることに合意し、契約に加わる必要があります。1人でも反対すれば、家全体は売れません。遺産分割で1人の名義にしてから売る方法と、売ったお金を分ける前提で分割する方法があります。どちらにするかは、登記の前に決めてください。1人が実家を取ってほかの兄弟にお金を払う代償分割も含めた分け方は実家しかない相続ほど、分け方で止まる｜家庭裁判所で決まった遺産分割の35%は遺産1,000万円以下。7割で代償金に書きました。

3つ目は、家財です。先の調査で「家財などの処理」を課題に挙げた世帯は37.4%でした。仲介で個人に売るなら、内覧の前に家財を出すのが基本です。業者に直接買ってもらう場合は、物が残ったままでよいとする業者もあります。片付けの費用と、残したまま売る場合の価格差を並べて考えます。片付けの進め方は実家の残置物は誰が片づけるのか｜解体業者に任せられない理由に書きました。空き家バンクへの登録や不動産会社との媒介契約を条件に、家財処分の費用を補助する市町村もあります。呉市は、すでに媒介契約を結んだ家を対象外にしているので、契約の前に確かめてください（家財処分の費用に補助金は出る？｜片付けたあとでは受け取れない。空き家の補助（広島県内10市町・東京都）と生活保護の家財処分料）。

共有名義のまま売るには、共有者全員の同意が要ります（共有の実家は壊すのに全員の同意｜貸すのは過半数、直すのは1人。相続から10年で使える手が増える）。自分の持分だけなら1人でも売れますが、買い手は限られます。

仲介と買取は、買う人が違う

仲介は不動産会社が個人の買主を探す売り方、買取は不動産会社そのものが買主になる売り方です。

もう一つの違いが、売ったあとの責任です。民法第562条以下は、引き渡した家が種類や品質の点で契約の内容に合っていなかったとき、買主が売主に修補や代金の減額、損害賠償、解除を求められると定めています（契約不適合責任）。買主は、合わないことを知ってから1年以内に売主へ通知すれば、この権利を使えます（第566条）。

責任を負わないという特約を結ぶこともできます。ただし第572条により、売主が知りながら告げなかった事実については、特約があっても責任を免れません。雨漏りや傾き、シロアリの跡を知っているなら、仲介でも買取でも、必ず告げてください。

古くて傷みのある実家ほど、この責任が重くなります。買取では、業者が建物の状態を見て値段を付けます。責任を負わない特約を結ぶのかどうかは、契約書で確かめてから決めてください。

800万円以下の家は、仲介手数料が最大33万円になった

安い家ほど、手数料が売値に占める割合が大きくなります。

仲介手数料の上限は、国土交通省の告示で決まっています。原則は、売値のうち200万円以下の部分に5.5%、200万円を超え400万円以下の部分に4.4%、400万円を超える部分に3.3%を掛けた合計です（いずれも消費税込み）。

2024年7月1日から、「低廉な空家等」の特例が広がりました。令和6年6月21日の国土交通省告示第949号で、売値800万円以下の宅地・建物は、媒介に要する費用を勘案して、原則の上限を超えて最大30万円の1.1倍（33万円）まで受け取れるようになりました。

売値300万円で33万円なら、売値の11%です。国土交通省は、この特例による報酬を受け取るには、媒介契約を結ぶときにあらかじめ報酬額を説明し、依頼者と合意する必要があるとしています。黙って上がることはありません。媒介契約書の報酬の欄を見て、いくらで合意するのかを確かめてください。

だから、安い家ほど「仲介で売れる価格−手数料」と「買取価格」を手取りで並べる必要があります。300万円で売れる見込みの家なら、手数料が最大33万円で手取りは267万円です。買取価格がそれに近ければ、時間と責任の差を考えて買取を選ぶ理由が出てきます。

仲介に出すなら、媒介契約は3か月で区切る

専任媒介契約の有効期間は、法律で3か月までと決まっています。この3か月を、売り方を見直す区切りに使ってください。

宅地建物取引業法第34条の2は、媒介契約を3つに分けて扱いを定めています。

査定額には根拠を聞いてください。同じ条文の第2項は、不動産会社が売値について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないとしています。近くの成約事例など、何を根拠にした額なのかを聞けば、高すぎる査定で契約を取りにきていないかを確かめられます。

3か月で反応が無ければ、価格を下げる前に、売り方そのものを見直します。個人の買主がつかない家なら、土地として売る、買取と並べる、という選択肢に移る時期です。

更地にして売るなら、壊したあと1か月以内の建物滅失登記も予定に入れてください（実家を壊したら1か月以内｜建物滅失登記の期限と10万円以下の過料。名義が親のままでもできる）。

更地にする場合は、石綿の事前調査と届出も日程に入ります（アスベストの調査費は削れない｜法が発注者に費用負担を求めている。80平方メートルで報告が立つ）。

仲介で出すか、買取と並べるか

3つの質問に「はい」がそろうなら仲介で3か月出し、1つでも「いいえ」なら買取の査定も取って並べてください。

この記事の結論は、実家は「いくらで売れるか」より先に「誰が買う家か」で売り方が決まる、です。相続空き家の73.2%が1980年以前の建築で、傷みの無い家は28.2%しかありません。売りに出していた空き家でも、1年あまりで売れたのは約24%でした。個人に住宅として売れる家は少数派なので、仲介に出すなら3か月で区切り、反応が無ければ買取と手取りで並べる。800万円以下の家は仲介手数料が最大33万円になりうるので、安い家ほど「売値の差」ではなく「手取りと、売れるまでの時間の差」で比べてください。

その場でわかる査定金額！空き家・中古戸建ての買取専門店【ラクウル】

空き家・中古戸建てを直接買い取る業者です。買取なので仲介手数料はかかりません。仲介の査定と並べて、手取りと引き渡しまでの期間で比べてください。査定を取っても売る義務はありません。

売ったあとに後悔しないために、家族で先に決めること

実家を手放したあとで困るのは、お金よりも「持ち出し忘れたもの」と「話していなかった家族」です。

空き家のまま持ち続けている世帯に理由を聞くと、「物置として必要」が55.8%で最も多く、「仏壇など他に保管場所がないものがある」が21.6%ありました（国土交通省、令和6年、複数回答）。家の中に行き場の決まっていないものがあると、売る決断そのものが止まります。

引き渡しの前に、次のことを家族で決めておいてください。

進める順番

よくある質問

家族で売ることに合意し、相続登記をしてください。親の名義のままでは買主に名義を移せません。相続登記は相続を知った日から3年以内の義務です（不動産登記法第76条の2）。そのうえで、仏壇や書類を抜き出し、不動産会社の査定を取ります。

価格を下げる前に、売り方を見直してください。専任媒介の有効期間は3か月までなので、そこを区切りにします。個人の買主がつかない家なら、土地として売る、買取の査定を取って手取りで並べる、自治体の空き家相談窓口に相談する、といった方法に移ります。

価格だけなら、仲介のほうが高くなりやすいです。ただし仲介は売れるまでの時間がかかり、仲介手数料と、売ったあとの契約不適合責任も残ります。800万円以下の家は手数料が最大33万円になりうるので、手取りと時間で比べてください。

共有の名義なら、1人の判断では家全体を売れません。共有者全員の合意が要ります。遺産分割で1人の名義にしてから売るか、売ったお金を分ける前提で話をまとめてから登記してください。

買取なら、物が残ったまま買う業者があります。仲介で個人に売る場合は、内覧の前に家財を出すのが基本です。片付けの費用と、そのまま売る場合の価格の差を並べて決めてください。

出典

杉野　一樹（ペンネーム）

実家じまいサイト運営者

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