実家を生前に子の名義にするといくらかかるか｜贈与は登録免許税2%と不動産取得税。相続なら0.4%で取得税なし

本ページはプロモーションが含まれています。

親が元気なうちに、実家を子の名義に移しておきたい。認知症になる前に、兄弟で揉める前に、という理由はよく分かります。でも実家を贈与で移すと、相続で受け取るより税金がずっと重くなるのが普通です。贈与税だけの話ではありません。名義を変える登録免許税、不動産を取得したときの税金、そして相続でしか使えない特例があります。この記事は、国税庁の資料と地方税法から、評価額1,500万円の実家を例に試算します。

相続で受け取った土地の評価が8割減る特例は実家の土地の相続税が8割減る「小規模宅地等の特例」｜別居の子は「家なき子」の6要件。10か月の申告期限まで売らないに、相続した実家を売るときの3,000万円控除は相続した実家を売ると税金はいくら？3,000万円控除の条件と期限に書きました。

実家を移すときにかかる税金は3つ

親から子へ実家を移すとき、かかりうる税金は次の3つです。

このうち、後ろの2つで贈与と相続の差がはっきり出ます。

国税庁のNo.7191によると、土地と建物の所有権を移す登記の登録免許税は、相続なら1,000分の4（0.4%）、贈与なら1,000分の20（2%）です。課税標準は、原則として固定資産税の評価額です。

不動産取得税は、地方税法73条の7が「相続による不動産の取得」には課すことができないと定めています。贈与で取得すれば課税されます。税率は原則4%ですが、2027年3月31日までの住宅と土地の取得は3%で（附則11条の2）、宅地は課税標準が価格の2分の1になります（附則11条の5）。

評価額1,500万円の実家で試算する

仮の例で比べます。実家の相続税の評価額が土地1,300万円・家屋200万円の計1,500万円、固定資産税の評価額が土地1,000万円・家屋200万円だったとします。子は18歳以上です。

一度に贈与する（暦年課税）場合です。

相続で受け取る場合です。

同じ実家でも、贈与なら405万円、相続なら4.8万円です。相続税の課税割合は亡くなった人の約1割なので、多くの家では相続税もかかりません。

注意：この試算には、家屋にかかる不動産取得税と、条件つきの軽減を含めていません。実際の税額は、都道府県税事務所と税理士に確かめてください。

相続時精算課税なら贈与税は0。でも失うものがある

贈与税を抑える方法として、相続時精算課税があります。国税庁のNo.4103によると、次のような制度です。

さきの例なら、1,390万円は特別控除の枠内なので、贈与税は0円です。ただし登録免許税24万円と不動産取得税15万円はかかり、合計39万円になります。

そして、相続でしか使えない特例を2つ失います。

実家をいずれ売るつもりなら、後者は特に大きい差です。

その場でわかる査定金額！空き家・中古戸建ての買取専門店【ラクウル】

実家をいずれ売るなら、名義を先に移すより、相続したあとに売るほうが3,000万円控除を使えます。いま売るといくらかを知っておくと、家族で時期を話しやすくなります。

年110万円ずつ贈与しても、7年分は足し戻される

「毎年110万円以下なら贈与税はかからない」という話もあります。ただ、実家のように分けにくい財産を、少しずつ持分で移すには、そのたびに登記と登録免許税が要ります。

しかも国税庁のNo.4161によると、2024年1月1日以後の暦年課税の贈与は、親が亡くなったとき、相続開始前7年以内の分が相続財産に足し戻されます（相続開始日によって段階的に延び、2031年1月1日以後の相続から7年）。110万円以下の贈与も対象です。亡くなる前の数年間に移した分は、相続税の計算では節税になりません。

名義を決めたいなら、遺言という手がある

生前贈与を考える理由が「実家を誰が継ぐか、今のうちに決めておきたい」なら、遺言のほうが目的に合います。

遺言で実家を受け取る相続人には、不動産取得税がかかりません。地方税法73条の7は、相続と並べて「被相続人から相続人に対してなされた遺贈」も非課税としています。小規模宅地等の特例や3,000万円控除も、相続・遺贈が条件なので使える余地が残ります。

自筆の遺言は法務局に3,900円で預けられ、家庭裁判所の検認も要りません。書いてもらう方法は親の遺言書は、見つけても開けない｜家庭裁判所の検認は年2万3,523件。法務局に預けた遺言は800円で有無を調べられるにまとめました。家庭裁判所で決まった遺産分割の35%は遺産1,000万円以下で、実家しかない家ほど分け方で止まります（実家しかない相続ほど、分け方で止まる｜家庭裁判所で決まった遺産分割の35%は遺産1,000万円以下。7割で代償金）。

注意：贈与も遺言も、親に判断能力があるうちにしかできません。認知症が進むと、どちらもできなくなります（親が認知症だと実家は売れないのか｜成年後見の申立ては年4万3,159件。売却が終わっても後見は続く）。

よくある質問

贈与税・登録免許税・不動産取得税の3つがかかります。仮の例（相続税評価額1,500万円、固定資産税評価額1,200万円のうち土地1,000万円）で一度に贈与すると、贈与税366万円・登録免許税24万円・土地の不動産取得税15万円で、計405万円でした。相続で受け取るなら登録免許税4.8万円だけで、相続税は遺産全体が基礎控除を超えるときだけです。

贈与は2%、相続は0.4%で、5倍の差があります。国税庁のNo.7191による土地・建物の所有権移転の税率です。課税標準は原則として固定資産税の評価額です。なお、相続による土地の登記で評価額100万円以下のものは、2027年3月31日まで登録免許税がかかりません。

贈与税は抑えられますが、失うものがあります。累計2,500万円までの特別控除で贈与税は0円にできても、登録免許税2%と不動産取得税はかかります。さらに、小規模宅地等の特例（No.4124）と、空き家を売ったときの3,000万円控除（No.3306）は、相続・遺贈で取得したことが条件なので使えません。一度選ぶと暦年課税に戻せない点にも注意してください。

贈与税はかからなくても、相続のときに足し戻されることがあります。2024年以後の暦年課税の贈与は、相続開始前7年以内の分が相続財産に加算されます（段階的に延び、2031年以後の相続から7年）。110万円以下の分も対象です。実家を持分で少しずつ移すなら、そのたびに登記と登録免許税もかかります。

遺言で「実家は誰に」と書いてもらう方法があります。遺言で受け取る相続人は不動産取得税が非課税で、小規模宅地等の特例や3,000万円控除を使える余地も残ります。自筆の遺言は法務局に3,900円で預けられます。贈与も遺言も、親に判断能力があるうちにしかできません。

出典

杉野　一樹（ペンネーム）

実家じまいサイト運営者

実家じまいに関わる費用・手続き・業者選びについて、自治体や省庁などの公的資料、統計データ、各事業者の公開情報をもとに調査・整理しています。墓じまい、仏壇・遺品整理、空き家、相続など、初めて実家じまいに向き合う方が「何から始めればいいのか」「いくらかかるのか」「どこに頼めばいいのか」を判断できるよう、できるだけ分かりやすくお伝えします。