相続した空き家を放置すると｜「管理不全空家」の判断基準と、年に何をすればいいか

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売るか壊すかを決めるまでの間、実家は空き家のままになります。その間に何をしておけばよいか。「そのうち」で置いておくと、法律上の扱いが変わる線があります。

実家じまい全体の流れと、先に確かめる期限は実家じまいは何から始める？5つの段階と、かかるお金の全体像にまとめています。

空き家は900万戸。半数以上が相続で生まれている

まず、どれくらい普通のことかを数字で見ておきます。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は900万2千戸で、2018年から51万3千戸増えて過去最多です。総住宅数に占める割合は13.8パーセント。このうち賃貸用・売却用・別荘を除いた、いわゆる放置されやすい空き家は385万6千戸で、総住宅数の5.9パーセントです。1993年からの30年間で、空き家の数はおよそ2倍になりました。

そして、国交省・総務省の基本指針はこう書いています。「空家等の半数以上は相続を契機に発生している」

親の家を相続して、決めかねているうちに空き家になる。この記事を読んでいる状態そのものが、いちばん多い発生のしかたです。責められることではありませんが、放置する期間が延びると、法律上の扱いが変わります。

「管理不全空家等」とは何か

2015年に施行された空家等対策の推進に関する特別措置法は、当初「特定空家等」だけを対象にしていました。法第2条第2項で、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態、と定義されています。

2023年12月13日施行の改正で、その手前の段階が加わりました。法第13条第1項は、空家等が「適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態」にあると認めるとき、市町村長がその所有者等に対して、必要な措置をとるよう指導できると定めています。これが管理不全空家等です。指導しても改善されず、放置すれば特定空家等になるおそれが大きいときは、修繕や立木の伐採などの具体的な措置を勧告できます（同条第2項）。

特定空家等になる前に、行政が動けるようになったということです。なお、管理不全空家等には命令や代執行はありません。国交省の指針は、周辺への影響が特定空家等ほど大きくない段階だから、と説明しています。

そもそもの所有者の責務も、法第5条にあります。「空家等の所有者又は管理者は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努める」

判断の基準は、公開されている

「管理不全」が何を指すのか、恣意的に決まるわけではありません。

国交省は「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針」を公表しています（最終改正は令和8年9月3日）。市町村が判断するときの「参考となる基準」として、4つの別紙に状態の例を列挙しています。管理不全空家等の例として挙がっているのは、たとえば次のものです。

共通しているのは「〜がなされておらず」という書き方です。やるべき手入れをしていないことが、管理不全の入口になっています。特定空家等はその先で、「倒壊のおそれがあるほどの著しい傾斜（目安は20分の1超）」「外装材の剥落」「著しく多数の蚊やねずみの発生」のように、実害が出た状態です。

注意：親の口座を止めると、実家の電気・水道・固定資産税の引き落としも止まります。年金の手続きで口座を止める前に、払い方を変えてください（親の未支給年金は、別居の子でも受け取れる｜決め手は「生計同一」の申立書。仕送りの通帳や施設の領収書が証明になる）。登記が済むまでの固定資産税の宛先と届け出は親が亡くなった後の実家の固定資産税｜払うのは相続人。登記が3か月で終わらないなら「現所有者申告」を出すに書きました。

所有者が定期的にやること

同じ国の基本指針に、所有者向けの「管理の指針」があります。空き家は「不具合の発生が発見されにくいことから、傷みが早く進行する傾向にある」として、一定の頻度で点検し、破損があれば修繕することを求めています。予防としては、こう書かれています。

指針はさらに、望ましい日常管理として「定期的な郵便物等の確認・整理、冬期における給水管の元栓の閉栓」を挙げ、地震・強風・大雨・大雪のあとには、傾き・剥落・雨漏りなどが生じていないか確認することも求めています。

封水の注入とは、排水口やトイレに水を流すことです。排水管の途中にたまっている水（封水）が蒸発すると、下水の臭いと虫が上がってきます。空き家の悪臭の多くは、ここから始まります。

注意：土地が借地で、契約が平成4年より前なら、点検を怠れない理由がもう一つあります。旧法の借地権は建物が朽ちると借地権そのものが消えることがあります（平成4年より前に借りた土地は「旧法借地権」｜新法と何が違い、何に気をつけるか）。

共有名義なら、草刈りや修繕は保存行為として1人でできます（共有の実家は壊すのに全員の同意｜貸すのは過半数、直すのは1人。相続から10年で使える手が増える）。

敷地にある納屋や倉庫を壊すときに補助が出るかは、納屋・蔵・倉庫だけの解体に補助金は出るか｜19市の要綱を読むと「だけ」は0市。母屋と一緒に全部壊すのが条件の市が16で確かめられます。

勧告を受けると、税が上がる。勧告が無くても上がることがある

管理不全空家等として勧告を受けると、その敷地は固定資産税の住宅用地特例から外れます。地方税法第349条の3の2の規定によるもので、200平方メートル以下の部分は課税標準が6分の1から元に戻ります。しくみの詳細は空き家の解体に補助金は使える？受付は1か月、税金は上がるにまとめました。

注意：勧告がなくても、特例が外れることがあります。国交省の指針は注記でこう述べています。家屋の使用や管理の状況から客観的にみて「使用の見込みはなく取壊しを予定している場合又は居住の用に供するために必要な管理を怠っている場合等で今後人の居住の用に供される見込みがないと認められる場合には、当該家屋が管理不全空家等や特定空家等に該当するか否かにかかわらず、本来、住宅には該当しないものであるため、そうした家屋の敷地についてはそもそも固定資産税等の住宅用地特例は適用されない」

「住宅」であるから特例があるのであって、住む見込みの無い建物は住宅ではない、という理屈です。管理を怠っている状態が続くと、勧告を待たずにこの判断が下される可能性があります。

注意：人に貸して住んでもらうのも、管理の方法の一つです。ただし普通の借家契約で貸すと、貸主からは簡単に終われません（実家を貸すなら定期借家で｜借り手を募集した空き家のうち、1年あまりで貸せたのは約5軒に1軒）。

管理を続けるより壊すと決めたときは、市の補助金が使えるかを先に確かめます。政令市20市の制度は空き家の解体補助金を政令市20市で比べた｜制度があるのは15市、上限は20万〜100万円。千葉市と静岡市は10月の時点で今年度の受付が終わっていたで比べました。

解体の補助は逆に、市から助言・指導を受けた危険な空き家ほど額が大きい市があります。兵庫県29市の例は兵庫県の29市の空き家解体補助金を市ごとに比べた｜20市に制度があり、7市は上限133万円以上。ただし市が危険と判定した家に限るに書きました。

遠方で行けないときは、管理を頼む

指針は、自分で管理できない場合の道も示しています。なお、所有者である親が認知症で契約できない場合は、管理の委託そのものが止まります（親が認知症だと実家は売れないのか｜成年後見の申立ては年4万3,159件。売却が終わっても後見は続く）。

「遠隔地に所在するなどこれらの管理をやむを得ず所有者等が自ら行うことができない場合等は、定期的な管理も含め」、空家等の管理を行う事業者、点検を行う事業者、補修工事を行う事業者、空家等管理活用支援法人などに「管理を委託することが考えられる」としています。空家等管理活用支援法人は、改正法で市町村が指定できるようになった法人です。

民間の空き家管理サービスは、月1回程度の見回り、通気と換気、通水（封水の注入）、郵便物の整理、写真での報告、を組み合わせたものが一般的です。費用に公的な相場統計はなく、頻度と作業内容で決まります。

頼むときに確かめるのは、次の3点です。

遠方に住んでいて年に数回しか行けないなら、頼む価値があります。手放す方向なら、実家のある市区町村の空き家バンクも窓口になります（空き家バンクで実家は売れるか｜空き家を解消した世帯で登録していたのは3.3%。全国版の成約は累計約2万7,000件）。管理不全と判断されて勧告に至れば、税の増加は年単位で続きます。

親が一人暮らしで亡くなった家を売る場合、発見が遅れて特殊清掃をしていると、病死でも告知が要ります。売り方の違いは親が家で亡くなった実家は「事故物件」になるのか｜告知が要る死・要らない死と、訳あり物件買取の使いどころに書きました。

管理を続けるか壊すか迷うなら、群馬県のように条件のやさしい解体の補助がある県もあります。12市の比較は群馬県の12市の空き家解体補助金を市ごとに比べた｜12市すべてに制度があり、判定も所得の条件もほぼ無い。ただし10月までに6市が受付終了に書きました。

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決めるまでの間の管理費と、売った場合の手取りを並べて比べると、判断が早くなります。

相続放棄しても、管理から離れられない場合がある

「放棄すれば関係ない」とは限りません。放棄を考えるなら、先に借金の有無を確かめてください（親の借金を調べる方法｜信用情報3機関の開示は合計6,080円。ただし「載っていない」は「借金がない」ではない）。土地だけを手放したいなら、相続放棄ではなく相続土地国庫帰属制度のほうが筋が通ります（実家の土地を国に引き取ってもらえるか｜申請5,997件に対し帰属3,119件。建物があると申請すらできない）。

民法第940条は、相続の放棄をした者は、「その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は…相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない」と定めています。

親と同居していた、鍵を持って出入りしていた、という場合は「現に占有している」にあたりえます。引き渡す相手（次の相続人や、家庭裁判所が選ぶ相続財産清算人）が決まるまで、保存の義務が残ります。子が全員放棄したあと実家がどこへ行くかは相続放棄したら実家はどうなるか｜放棄の申述は年32万3,524件。住んでいた人は、引き渡すまで管理が残るにまとめました。放棄の期限は相続を知ってから3か月です。判断は相続した実家を売ると税金はいくら？3,000万円控除の条件と期限の期限の話と一緒に、早めに弁護士へ相談してください。

進める順番

1番を今年やらないと、来年の点検項目が増えます。

5番で売ると決めたときの進め方は相続した実家の売り方｜売りに出した空き家の7割は1年後も空き家のまま。仲介と買取を手取りで比べるに書きました。売りに出していた空き家でも、1年あまりで売れたのは約4軒に1軒でした（国土交通省、令和6年）。決めるのが遅いほど、管理する期間が延びます。

よくある質問

まず市町村長から指導があり、改善されなければ勧告されます（空家法13条）。勧告を受けると、敷地の固定資産税の住宅用地特例が外れます。命令や代執行は管理不全空家等にはなく、特定空家等の段階のものです。判断の基準は国交省の指針に例が列挙されていて、「〜がなされておらず」という手入れ不足の状態が入口になっています。

国の指針に回数の定めはありませんが、「一定の頻度で点検」し、地震・強風・大雨・大雪のあとには確認するよう求めています。季節ごとに1回と、災害のあとを足すのが現実的です。行くたびに、通気・換気・通水（封水の注入）・郵便物の整理・庭の確認をしてください。冬は給水管の元栓を閉めることも指針に書かれています。

公的な相場統計はありません。頻度（月1回か2か月に1回か）と作業内容（見回りだけか、通気・通水・郵便物整理を含むか）で決まります。確かめるのは金額より、写真付きの報告があるか、通水と換気が含まれるか、災害後に臨時で見てもらえるかです。国の指針は、遠方で自分で管理できない場合に事業者や空家等管理活用支援法人へ委託することを想定しています。

「現に占有している」場合は、なくなりません。民法940条は、放棄した者でも、放棄のときにその財産を現に占有しているときは、次の相続人や相続財産清算人に引き渡すまで保存義務を負うと定めています。同居していた、鍵を持って管理していた、という場合が該当しえます。放棄の期限は3か月です。早めに弁護士へ相談してください。

勧告を受けたときが一つ。もう一つは、勧告がなくても「住宅ではない」と判断されたときです。国交省の指針は、使う見込みがなく取り壊しを予定している場合や、住むために必要な管理を怠っていて今後住む見込みがないと認められる場合は、管理不全空家等に該当するかどうかにかかわらず、そもそも住宅用地特例が適用されないとしています。管理しているかどうかが、税の面でも効きます。

出典

杉野　一樹（ペンネーム）

実家じまいサイト運営者

実家じまいに関わる費用・手続き・業者選びについて、自治体や省庁などの公的資料、統計データ、各事業者の公開情報をもとに調査・整理しています。墓じまい、仏壇・遺品整理、空き家、相続など、初めて実家じまいに向き合う方が「何から始めればいいのか」「いくらかかるのか」「どこに頼めばいいのか」を判断できるよう、できるだけ分かりやすくお伝えします。