実家を貸すなら定期借家で｜借り手を募集した空き家のうち、1年あまりで貸せたのは約5軒に1軒

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実家を売るのは気が進まない。かといって空き家のまま置くのも気になる。そこで出てくるのが「貸す」という選択です。家賃が入り、人が住むので傷みも進みにくい。ただ、貸し方を間違えると、実家が「自分の都合では戻ってこない家」になります。この記事は、国土交通省の調査と借地借家法の条文から、貸せる確率と、貸すなら選ぶべき契約の形を整理します。

売る場合は相続した実家の売り方｜売りに出した空き家の7割は1年後も空き家のまま。仲介と買取を手取りで比べるに、そのまま持つ場合の管理は相続した空き家を放置すると｜「管理不全空家」の判断基準と、年に何をすればいいかに書きました。

貸しに出しても、1年あまりで貸せたのは約5軒に1軒

国土交通省の「令和6年空き家所有者実態調査」は、同じ空き家を1年あまり追いかけています。2023年10月1日の時点で空き家だった住宅が、2024年12月1日までにどうなったかを、空き家の種類ごとに聞いたものです。

空き家でなくなった割合は、次のとおりでした。

そして、空き家でなくなった理由も種類別に出ています。貸家用の空き家で空き家でなくなったもののうち、「貸した」は63.2%でした。

掛け合わせると、借り手を募集していた空き家のうち、1年あまりで実際に貸せたのは約21%、5軒に1軒ほどです。売却用の空き家で同じ計算をすると約24%なので、貸すほうが売るより少し低いという結果になります。借り手探しには市区町村の空き家バンクも使えますが、買う人・借りる人を移住者に限る自治体もあります（空き家バンクで実家は売れるか｜空き家を解消した世帯で登録していたのは3.3%。全国版の成約は累計約2万7,000件）。

「貸す」を選ぶ人自体も少数です。同じ調査で、調査時点でまだ空き家だった住宅の今後5年ほどの利用意向を聞くと、「賃貸する」は5.1%でした。「売却する」19.5%、「空き家として所有しておく」31.7%と比べて、かなり少ない数字です。

貸せない理由の上位は「住宅の傷み」と「家財の処理」

なぜ貸せないのか。今後5年ほどのうちに賃貸または売却する意向の世帯に、課題を聞いた結果があります（複数回答）。

上位のうち「住宅の傷み」と「家財などの処理」は、所有者側で手を打てる課題です。逆に言えば、家財が残ったまま、傷んだままでは、借り手はつきにくい。

実家の相続空き家は、古い家が多い。同じ調査では、相続で取得した空き家の73.2%が1980年以前の建築で、傷みのないものは28.2%にとどまっていました（相続した実家の売り方｜売りに出した空き家の7割は1年後も空き家のまま。仲介と買取を手取りで比べる）。貸す前に、片付けと修繕にいくらかかるかを先に見積もってください。家財の片付けの費用と補助は家財処分の費用に補助金は出る？｜片付けたあとでは受け取れない。空き家の補助（広島県内10市町・東京都）と生活保護の家財処分料にまとめています。

注意：借り手が見つからなかったときの対応も、調査に出ています。「家賃や価格を引き下げる」が45.5%、「自治体・専門家などに相談する」が42.6%、「賃貸・売却をあきらめる」が20.4%。貸すと決める前に、家賃を下げても続けられるかを考えておいてください。

普通の借家契約だと、貸主からは終われない

ここが、この記事でいちばん伝えたいところです。

何も考えずに「普通の賃貸契約」で貸すと、実家が戻ってこなくなることがあります。

借地借家法第28条は、建物の賃貸人（貸主）が更新を断ったり解約を申し入れたりするには、「正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」と定めています。正当の事由があるかどうかは、貸主と借主のそれぞれが建物を必要とする事情、これまでの経過、建物の利用状況や現況、立退料などの申出を考え合わせて判断されます。

「実家を売りたくなったから出ていってほしい」は、それだけでは正当の事由として認められにくい。借主にとっては生活の本拠だからです。

つまり、普通の借家契約で貸すと、

相続人が複数いる実家で、この形になると、次の話し合いがさらに難しくなります。

将来売る・住むなら、定期借家にする

そのための契約の形が、定期建物賃貸借（定期借家）です。

借地借家法第38条第1項は、期間の定めがある建物の賃貸借で、公正証書などの書面によって契約をするときに限り、「契約の更新がないこととする旨を定めることができる」としています。国土交通省は、定期借家を「契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく、確定的に賃貸借契約が終了する」制度だと説明しています。

実家を貸すなら、この形が向いています。

定期借家にするための3つの手順

定期借家は、形式を守らないと普通の借家契約になります。条文に書かれている手順です。

2番がいちばん抜けやすい。第38条第5項は、貸主がこの説明をしなかったときは「契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする」と定めています。契約書に「定期借家」と書いてあっても、事前の書面説明がなければ、更新のない定めは無効になります。そうなると、結果として普通の借家契約と同じ扱いになります。

3番を忘れた場合も、そのままでは終了を借主に主張できません。第6項ただし書きで、通知期間を過ぎてから通知した場合は、その通知の日から6か月を過ぎれば終了を主張できるとされています。期間満了の日に終わらせたいなら、カレンダーに入れておいてください。

注意：借主の側からの途中解約もあります。第38条第7項は、居住用で床面積200平方メートル未満の建物なら、借主が転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情で住み続けられなくなったとき、解約を申し入れて1か月で終わらせられるとしています。貸主から見ると、予定より早く空き家に戻ることがある、ということです。

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貸すか売るかで迷っているなら、売った場合の金額を先に知っておくと比べやすくなります。査定を取っても、売る義務はありません。

貸す前に、確かめておくこと

契約の形以外にも、先に片付けておくことがあります。

最後の点は見落としやすい。貸して家賃を得たあとで売ると、税金の計算が変わります。貸す前に、将来売る可能性があるなら税理士に確かめてください。

共有名義なら、3年以内の賃貸は持分の過半数で決められます（共有の実家は壊すのに全員の同意｜貸すのは過半数、直すのは1人。相続から10年で使える手が増える）。

よくある質問

国の調査では、1年あまりで約5軒に1軒でした。国土交通省の令和6年空き家所有者実態調査で、借り手を募集していた空き家のうち、2023年10月から2024年12月までに空き家でなくなったのは33.1%、そのうち「貸した」は63.2%です。掛け合わせると約21%。売りに出していた空き家で売れたのは約24%なので、貸すほうが少し低い数字です。家賃を下げる、自治体や専門家に相談する、という対応が多く取られています。

終わらせ方が違います。普通の借家契約では、貸主が更新を断るには借地借家法第28条の「正当の事由」が必要で、売りたい・住みたいという事情だけでは認められにくい。定期借家は、第38条に基づき、契約で定めた期間が満了すると更新されずに確定的に終わります。貸主と借主が合意すれば再契約もできます。将来売る・住む可能性がある実家なら、定期借家が向いています。

3つです。(1)期間を定めて書面で契約する、(2)契約の前に、契約書とは別に「更新がなく期間満了で終わる」ことを書いた書面を渡して説明する、(3)期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに終了を通知する。(2)を怠ると、第38条第5項により「契約の更新がないこととする旨の定めは、無効」になります。契約書に定期借家と書いただけでは足りません。国土交通省が標準契約書のひな形を公開しています。

借主が住んだまま売ることはできますが、空き家として売るなら契約が終わるのを待つことになります。普通の借家契約なら、貸主から終わらせるには正当の事由が要ります。定期借家なら期間満了で終わります。もう一つ、税金に注意してください。相続した空き家を売るときの3,000万円控除は、相続から売るまでの間に貸付けに使っていないことなどが条件で、貸したあとに売ると使えなくなることがあります。

あります。借地借家法第38条第7項は、居住用で床面積200平方メートル未満の建物の定期借家で、借主が転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情で住み続けられなくなったとき、解約を申し入れれば1か月で終わるとしています。この規定に反する借主に不利な特約は無効です（第8項）。貸主から見ると、予定より早く空き家に戻ることがある、ということです。

難しいと考えてください。賃貸・売却の課題を聞いた国の調査で、「家財などの処理」は37.4%で3番目に多い課題でした。1番目は「住宅の傷み」43.3%です。家財が残ったまま、傷んだままでは借り手はつきにくい。仏壇や位牌の扱いも含めて、貸す前に片付けと修繕の費用を見積もってください。その金額と、売った場合の手取りを並べると、貸すか売るかが決めやすくなります。

出典

杉野　一樹（ペンネーム）

実家じまいサイト運営者

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