親が認知症だと実家は売れないのか｜成年後見の申立ては年4万3,159件。売却が終わっても後見は続く

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実家を売ろう、あるいは解体しようと動き出したところで止まる。いちばん多い理由が、親の判断能力です。名義は親のまま、親は施設にいて、契約の意味を理解できない。このとき、実家の売買契約は結べません。解決策として出てくるのが成年後見ですが、これは「家を売るための手続き」ではありません。一度始めると、本人が亡くなるまで続きます。この記事は、最高裁判所の統計と裁判所の案内から、数字で整理します。

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契約できるかどうかは、名義ではなく判断能力

実家の名義が親であること自体は、問題になりません。問題になるのは、親が契約の意味を理解できるかどうかです。認知症に備えて先に子へ贈与しておく方法もありますが、税金は相続よりずっと重くなります（実家を生前に子の名義にするといくらかかるか｜贈与は登録免許税2%と不動産取得税。相続なら0.4%で取得税なし）。

売買契約は、当事者が内容を理解して意思を示す必要があります。理解できない状態で結んだ契約は、後から無効を主張されうるものになります。だから不動産会社も司法書士も、本人の意思確認ができない取引を進めません。

「子が代わりにサインする」ことはできません。親から委任状をもらっていても、その委任状を作った時点で親が理解できていなければ、同じことです。

だから順番はこうなります。

3番があることを知らずに動くと、契約直前で止まります。

申立ては年4万3,159件、開始原因の61.3%が認知症

最高裁判所事務総局家庭局が、毎年の件数を公表しています。令和7年（2025年）1月から12月までの数字です。

開始原因は、認知症が61.3%で最も多い。次いで知的障害9.6%、統合失調症9.3%です。

本人の年齢も出ています。女性は80歳以上が63.1%、男性は80歳以上が34.5%・70歳代が28.1%。65歳以上が、男性の71.3%、女性の85.8%を占めます。

制度を使っている人は、令和7年12月末で25万9,901人です。内訳は成年後見18万828人、保佐5万8,162人、補助1万8,078人、任意後見2,833人。任意後見が極端に少ないことに注目してください。後で書きます。

注意：認知症の人はもっと多い。厚生労働省の認知症施策推進基本計画（令和6年12月）は、2022年時点で認知症約443万人、軽度認知障害（MCI）約559万人と推計しています。合わせて1,000万人を超え、高齢者の約3.6人に1人です。2040年には認知症約584万人、MCI約613万人になる見込みとされています。つまり、後見を使っているのは認知症の人のごく一部です。

「不動産の処分」は動機の4番目、36.3%

何のために申し立てているのかも、統計に出ています。令和7年に終局した4万2,674件が母数で、1件に複数の動機があります。

不動産の処分は4番目です。3件に1件が挙げていますが、そのほとんどは預貯金の管理と同時に挙げています。単独で「家を売るためだけ」という申立ては、この統計からは読み取れません。

ここが、この記事でいちばん伝えたいところです。成年後見は、本人の財産と暮らしを丸ごと管理する制度です。売却が終わっても後見は終わりません。本人が亡くなるか、判断能力が回復するまで続きます。

後見人の83.6%は親族以外が選ばれている

「自分が後見人になればいい」と考える人が多いのですが、統計は違う結果を示しています。

令和7年に選任された成年後見人等は4万2,732件分。その内訳です。

そもそも、親族を候補者として申立書に書いた事件は約19.7%しかありません。残りの8割は、最初から専門職を想定して申し立てています。

専門職が就けば、報酬が発生します。報酬額は家庭裁判所が決め、本人の財産から支払われます。これが本人が亡くなるまで続きます。

注意：「報酬がいくらか」は、この統計には出てきません。家庭裁判所が事案ごとに決めるためです。申立ての前に、家庭裁判所の後見センターや、相談する専門職に目安を聞いてください。実家を売って得た代金も本人の財産なので、そこから支払われます。

居住用不動産は、売却も取り壊しも家裁の許可が要る

後見人がついても、それだけでは家を処分できません。

裁判所は、成年後見人（保佐人・補助人）が本人の居住用不動産を処分するには、家庭裁判所の許可が必要だと案内しています。

「居住用」の範囲が広いことに注意してください。裁判所の説明では、現に住居として使用している場合に限らず、本人が現在は病院や施設に入所しているため居住していないが、将来居住する可能性がある場合、または入所前に居住していた場合も含まれます。

つまり、親が施設に入っていても、その前に住んでいた実家は「居住用不動産」です。

許可が要る行為も、売却だけではありません。裁判所は次を挙げています。

建物の取り壊しが入っています。「売れないから解体して更地にする」という実家じまいの定番も、許可の対象です。解体の見積もりを取る前に、この手続きがあることを知っておいてください。

申立ての中身です。

注意：査定書や契約書の写しが要るということは、話を進めてから許可を申し立てる流れになります。買主が決まってから許可が下りないと、契約が壊れます。不動産会社には、後見が付いていることと許可が必要なことを最初に伝えてください。

手続きにかかる期間は、2か月以内が71.1%

「時間がかかりそう」という不安については、数字があります。

令和7年に終局した4万2,674件の審理期間です。

思ったより早い、と感じる人が多いはずです。

鑑定が要るのも例外的です。鑑定を実施したのは全体の約3.4%だけ。費用は5万円以下が43.7%、10万円以下が85.8%でした。

ただし、これは「後見が始まるまで」の期間です。そのあと居住用不動産の処分許可の申立てがあり、さらに売却や解体の実務が続きます。実家を手放し終わるまでの期間ではありません。

申し立てる前に、任意後見を確かめる

親がまだ理解できる状態なら、選べる道があります。

任意後見は、本人が元気なうちに「判断できなくなったらこの人に頼む」と公正証書で決めておく制度です。判断能力が落ちたときに家庭裁判所へ任意後見監督人の選任を申し立てて、動き出します。

利用者は令和7年12月末で2,833人。成年後見18万828人と比べると、64分の1です。ほとんど使われていません。

法定後見との違いは、誰が後見人になるかを本人が決められる点です。法定後見では83.6%が親族以外でしたが、任意後見なら本人が選んだ人になります。

ただし、任意後見は「これから備える人」のための制度です。すでに親が理解できない状態なら使えません。その場合は法定後見しかありません。

注意：親が元気なうちに家を売ってしまう、という選択もあります。住まなくなった実家なら、親本人が契約できるうちに動くほうが、手続きも費用も軽い。売った代金の扱いや税金は相続した実家を売ると税金はいくら？3,000万円控除の条件と期限とは別の計算になるので、税理士に確かめてください。

後見を使わずに進められること

家の処分はできなくても、止まらない作業があります。

どれも、売却の前にやっておくと後が早くなります。

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売る方向で考えるなら、親が契約できるうちに査定だけ取っておく手もあります。金額が分かれば、家族で話す材料になります。

よくある質問

売れません。売買契約は当事者が内容を理解して意思を示す必要があり、理解できない状態で結んだ契約は後から無効を主張されうるものになります。委任状があっても、それを作った時点で親が理解できていなければ同じです。不動産会社や司法書士は本人の意思確認ができない取引を進めないので、契約の直前で止まります。家庭裁判所に成年後見等を申し立てて、後見人を通じて進めることになります。

令和7年に終局した4万2,674件のうち、2か月以内が71.1%、4か月以内が93.8%でした。1か月以内も37.9%あります。鑑定を実施したのは全体の約3.4%だけで、費用は10万円以下が85.8%です。ただしこれは後見が始まるまでの期間です。居住用不動産を売るには、そのあとに処分許可の申立てがあり、さらに売却の実務が続きます。実家を手放し終わるまでの期間ではありません。

なれることもありますが、統計では少数です。令和7年に選任された4万2,732件のうち、親族が選ばれたのは7,014件（16.4%）。83.6%は親族以外で、内訳は司法書士1万1,966件、弁護士8,903件、社会福祉士7,280件です。そもそも親族を候補者として申立書に書いた事件が約19.7%しかありません。専門職が就けば報酬が発生し、本人の財産から支払われます。金額は家庭裁判所が事案ごとに決めます。

終わりません。成年後見は本人の財産と暮らしを管理する制度で、本人が亡くなるか判断能力が回復するまで続きます。「家を売るための手続き」ではありません。統計でも、不動産の処分を動機に挙げた申立ては36.3%で4番目にとどまり、最も多いのは預貯金等の管理・解約（93.4%）でした。申し立てる前に、売却後も続く報酬と報告の負担を含めて考えてください。

居住用不動産なら要ります。裁判所は、許可が必要な処分として売却、抵当権の設定、賃貸借契約の締結・解除とともに建物の取り壊しを挙げています。しかも「居住用」の範囲は広く、親が現在は病院や施設に入所していて住んでいなくても、将来居住する可能性がある場合や、入所前に居住していた場合は含まれます。申立ての費用は収入印紙800円分で、申立先は後見開始の審判をした家庭裁判所です。

任意後見があります。本人が元気なうちに「判断できなくなったらこの人に頼む」と公正証書で決めておき、判断能力が落ちたときに家庭裁判所へ任意後見監督人の選任を申し立てます。法定後見と違い、誰に頼むかを本人が決められます。ただし利用者は令和7年12月末で2,833人と、成年後見18万828人の64分の1にとどまります。もう一つは、住まなくなった実家を親本人が契約できるうちに売ることです。手続きも費用も軽くなります。

厚生労働省の認知症施策推進基本計画（令和6年12月）は、2022年時点で認知症約443万人、軽度認知障害（MCI）約559万人と推計しています。合わせて1,000万人を超え、高齢者の約3.6人に1人にあたります。2040年には認知症約584万人、MCI約613万人になる見込みとされています。一方、成年後見制度の利用者は令和7年12月末で25万9,901人です。制度を使っている人は、認知症の人のごく一部にとどまります。

出典

杉野　一樹（ペンネーム）

実家じまいサイト運営者

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