相続した実家を売ると税金はいくら？3,000万円控除の条件と期限

本ページはプロモーションが含まれています。

相続した実家を売ろうとしたとき、手元にいくら残るのかが分からないまま話が進んでいきます。税金の話は後回しにされがちですが、期限を過ぎると取り返せません。

実家じまい全体の流れと、先に確かめる期限は実家じまいは何から始める？5つの段階と、かかるお金の全体像にまとめています。

注意：この記事は実家を売ったときの税金の話です。亡くなった年の親自身の所得税は、準確定申告で別に精算します（親の準確定申告は要るか｜年金だけなら多くは不要。ただし医療費が多かった年は戻ることがあり、戻ったお金は相続財産になる）。

先に、空き家の買取の査定を見たい人はこちら

その場でわかる査定金額！空き家・中古戸建ての買取専門店【ラクウル】

売ると何に税金がかかるのか

注意：この記事は相続したあとの話です。親が存命で名義も親のままなら、まず親本人が契約できるかどうかが問題になります（親が認知症だと実家は売れないのか｜成年後見の申立ては年4万3,159件。売却が終わっても後見は続く）。生前に贈与で子の名義にした実家は、この3,000万円控除の対象になりません（実家を生前に子の名義にするといくらかかるか｜贈与は登録免許税2%と不動産取得税。相続なら0.4%で取得税なし）。

課税されるのは売却代金そのものではなく、譲渡所得です。

譲渡所得は、売った金額から、その不動産を買ったときの費用（取得費）と、売るためにかかった費用（譲渡費用）を引いた残りです。ここがプラスになったときに税金がかかります。

相続した実家では、取得費が分からないことがよくあります。親が買ったときの契約書が残っていない場合です。この場合、売却代金の5パーセントを取得費として計算する方法があります。ただしそれだと取得費が小さくなり、譲渡所得が大きく出ます。

だから控除の制度が効いてきます。条件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。

3,000万円控除の条件

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」という制度です。国税庁が要件を公表しています。主なものを挙げます。

最初の2つで多くの人が外れます。昭和56年6月1日以降に建てられた家は対象外です。同居していた家族がいた場合も対象外になります。まずここを確かめてください。

注意：令和6年1月1日以後の譲渡では、家屋と敷地を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上の場合、控除額が2,000万円までに減ります。きょうだいで分けて相続した場合は、この点を先に確認してください。

耐震改修か取り壊しが要る。ただし売ったあとでもよい

もうひとつ要件があります。古い家をそのまま売るだけでは、この特例は使えません。

家屋について、次のどちらかが必要です。

ここで大事なのは期限です。国税庁は、譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間にこれを行うこととしています。

つまり、売ったあとに行っても間に合います。買主が取り壊す場合でも要件を満たせる形になっています。以前は売る前に自分で更地にする必要がありましたが、いまは違います。

これは判断を大きく変えます。先に解体して、売れるまで更地の固定資産税を払い続ける必要がありません。更地にすると住宅用地特例が外れる問題は空き家の解体に補助金は使える？受付は1か月、税金は上がるに書きました。家付きのまま売り出して、買主が決まってから取り壊すという順番が取れます。ただし売れるまでの間は管理が要ります。放置すると管理不全空家として勧告され、特例が外れます（相続した空き家を放置すると｜「管理不全空家」の判断基準と、年に何をすればいいか）。

取り壊しを選ぶなら、石綿の事前調査と届出の日数も見ておいてください（アスベストの調査費は削れない｜法が発注者に費用負担を求めている。80平方メートルで報告が立つ）。

取り壊しに市の補助金を使う場合、この3,000万円控除と一緒に使えない制度もあります。八王子市の空き家の解体補助は、控除を使える人を原則として対象外にしています（多摩26市の空き家解体の助成を市ごとに比べた｜使える制度があるのは13市、上限は30万〜100万円。八王子市は受付終了、府中市・西東京市は住んでいる家だけ）。

期限は2つある

この制度には、性質の違う期限が2つあります。

1つ目は、自分の相続に紐づく期限です。相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。亡くなった月によって、実際に使える期間は3年から4年近くまで幅があります。ただし、親と別居していた子が相続税の小規模宅地等の特例も使うなら、売るのは相続税の申告期限（10か月）の後にしてください（実家の土地の相続税が8割減る「小規模宅地等の特例」｜別居の子は「家なき子」の6要件。10か月の申告期限まで売らない）。

2つ目は、制度そのものの期限です。この特例は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡が対象です。相続の時期にかかわらず、この日を過ぎた譲渡には使えません。

先に来るほうが実際の期限になります。たとえば令和5年に相続した場合、1つ目の期限は令和8年12月31日です。制度の期限より先に来ます。

注意：売却には時間がかかります。片付け、境界の確認、査定、売り出し、契約、決済と進みます。売却期間は3〜6か月が最も多いという調査もあります。期限の直前に動き出すと間に合いません。

壊す場合の市の補助にも、似た数え方の期限があります。福岡市などの耐震の除却補助は、相続の開始から3年を経過する日の属する年の翌年3月までです（福岡県の29市の空き家解体補助金を市ごとに比べた｜26市に制度があり、上限は50万円が最多。福岡市など4市は相続から約3年の期限つき）。

税率は所有期間で変わる

控除で引ききれなかった分に税率をかけます。税率は所有期間で2段階に分かれます。

譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、税率は所得税15パーセント、住民税5パーセントです。これに復興特別所得税として基準所得税額の2.1パーセントが加わります。

5年以下の場合は短期譲渡所得となり、税率は上がります。

相続した実家の場合、多くは長期になります。相続で取得した不動産は、被相続人が持っていた期間を引き継いで数えるためです。親が何十年も住んでいた家であれば、相続した翌年に売っても長期の税率が使えます。

つまり計算はこうなります。

3,000万円を引いた時点でゼロ以下になれば、税額は出ません。それでも申告は必要です。

自宅を売るときの3,000万円控除とは別の制度

名前が似ているので混同されがちです。

自分が住んでいた家を売る場合にも3,000万円の特別控除があります。こちらは「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。

この記事で扱っているのは、亡くなった親が住んでいた空き家を、相続した人が売る場合の特例です。要件がまったく違います。

検索して出てきた説明がどちらの制度の話なのかを、必ず確かめてください。築年数の条件が書いてあるかどうかが見分ける目印になります。

相続登記を済ませないと売れない

登記が親の名義のままでは、売却の手続きが進みません。

相続登記は令和6年4月1日から義務になりました。不動産を相続で取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。過料の催告が実際に問題になるのは「一部だけ登記した」ケースだと法務省は整理しています（相続登記の期限は2027年3月31日｜過料が来るのは「一部だけ登記した」とき。親の不動産を洗い出す証明書が始まった）。

施行日より前に相続した不動産も対象です。まだ登記していない場合は、令和9年3月31日までに申請する必要があります。

すぐに誰が相続するか決まらない場合の受け皿もあります。相続人申告登記です。登記簿上の所有者について相続が開始したことと、自分がその相続人であることを法務局に申し出る制度で、申出をすれば申請義務を履行したものとみなされます。持分の割合までは登記されないため、相続人全員を把握する資料は要らず、自分が相続人だと分かる戸籍謄本等を提出すれば足ります。

ただし、相続人申告登記だけでは売却はできません。売るには誰の名義にするかを決める必要があります。名義を決めたあとの売り方（仲介と買取の違い、800万円以下の仲介手数料の特例、媒介契約の3か月）は相続した実家の売り方｜売りに出した空き家の7割は1年後も空き家のまま。仲介と買取を手取りで比べるにまとめました。

土地が借地の場合は、売り方そのものが変わります。第三者へ譲るには地主の承諾が要ります。壊す前の確認は借地の実家をどうするか｜壊す前に確かめることに、売る手順と値段の考え方は借地権付きの実家を売る｜地主の承諾と、3つの売り先にまとめました。なお、この3,000万円控除の対象になる「敷地等」は「土地またはその土地の上に存する権利」と定義されているので、借地権も含まれます。

親が実家で亡くなっている場合、売るときに告知が要るかは死因と発見の早さで決まります。病死・老衰なら原則不要、発見が遅れて特殊清掃をしたなら必要です。線引きは親が家で亡くなった実家は「事故物件」になるのか｜告知が要る死・要らない死と、訳あり物件買取の使いどころに国交省の指針で整理しました。

その場でわかる査定金額！空き家・中古戸建ての買取専門店【ラクウル】

査定を取っても売る義務はありません。

確定申告は必要か

控除を使う場合は、必ず確定申告が必要です。

3,000万円の控除を適用した結果、税額がゼロになったとしても、申告しなければ適用されません。「税金がかからないなら申告も不要」ではない点に注意してください。

申告には、譲渡所得の内訳書、売買契約書の写し、被相続人居住用家屋等確認書などが要ります。確認書は、家屋のあった市区町村が発行するものです。発行に時間がかかることがあるので、早めに窓口へ確認してください。

譲渡所得がマイナスになった場合は、申告義務そのものはありません。ただし他の特例を使う場合は申告が要ります。判断に迷う場合は税務署か税理士に確認してください。この記事は制度の説明であって、個別の判断の代わりにはなりません。

取り壊した場合は、滅失の日から1か月以内に建物滅失登記が要ります（実家を壊したら1か月以内｜建物滅失登記の期限と10万円以下の過料。名義が親のままでもできる）。こちらは相続登記が済んでいなくても、相続人が申請できます。

使えなかった場合に見るもの

この特例が使えなくても、他に見るところがあります。

どれも申告のときに使うものです。領収書と契約書は捨てないでください。片付けの前に、書類だけ先に抜いておくのが確実です。

書類の抜き方は遺品整理の費用はいくら？相場より先に見るべき3つの内訳にも書いています。

よくある質問

一定の要件を満たせば対象になる場合があります。ただし要介護認定を受けていたかなど、条件が細かく定められています。該当しそうな場合は税務署に確認してください。この記事では基本の要件のみを扱っています。

令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を相続または遺贈により取得した相続人が3人以上の場合、控除額は2,000万円までになります。2人までなら3,000万円です。誰が取得するかで変わるので、遺産分割の段階で確認しておくと判断しやすくなります。

控除が適用されません。税額がゼロになる計算でも、申告して初めて特例が使えます。譲渡所得が出ているのに申告しないと、加算税や延滞税がかかることがあります。

急いで更地にする必要はありません。取り壊しは譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに行えばよく、買主が行っても要件を満たせます。先に解体すると、売れるまでの間、固定資産税の住宅用地特例が外れた状態で払い続けることになります。

控除は要件を満たす相続人それぞれに適用されますが、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円になります。売却代金1億円以下という要件の数え方は、共有で持っている場合や複数回に分けて売る場合に判断が分かれます。該当しそうなら税務署に確認してください。

出典

杉野　一樹（ペンネーム）

実家じまいサイト運営者

実家じまいに関わる費用・手続き・業者選びについて、自治体や省庁などの公的資料、統計データ、各事業者の公開情報をもとに調査・整理しています。墓じまい、仏壇・遺品整理、空き家、相続など、初めて実家じまいに向き合う方が「何から始めればいいのか」「いくらかかるのか」「どこに頼めばいいのか」を判断できるよう、できるだけ分かりやすくお伝えします。